Можно ли совершать сделки

Между оспоримостью и ничтожностью сделок // Комментарий к п. 1 ст. 173.1 ГК

Можно ли совершать сделки

Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления   

(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Существует многочисленная категория оспоримых сделок, которые в силу закона требуют согласия на их совершение. Вот наиболее часто встречающиеся из них, а также упомянутые в общей части Гражданского Кодекса:

  • крупные сделки и сделки с заинтересованностью;
  • сделки, требующие предварительного согласия антимонопольного органа;
  • сделки, совершаемые с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п.2 ст.37 ГК);
  • приобретение учреждениями акций, долей участия в хозяйственных обществах, вкладов в товариществах на вере без разрешения собственника учреждения (п.6 ст.66 ГК);
  • одновременное коммерческое представительство разных сторон (п.2 ст.184 ГК);
  • распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности (п.2 ст.253 ГК);
  • совершение сделок без согласия собственника по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся на праве хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК), или любым имуществом (для автономных и бюджетных учреждений – особо ценным движимым и недвижимым), находящимся на праве оперативного управления (п.1 ст.296 ГК);
  • отчуждение залогодателем предмета ипотеки без согласия залогодержателя (ст.37 и 39 Закона об ипотеке);
  • распоряжение залогодателя банку о перечислении денежных средств на банковском счете, права по которому заложены, без согласия залогодержателя (п.3 ст.358.12 ГК);
  • передача права по независимой гарантии без согласия гаранта (п.2 ст.372 ГК);
  • уступка права требования без согласия должника, в котором личность кредитора имеет для него существенное значение (п.2 ст.388 ГК);
  • уступка права требования третьему лицу солидарным кредитором (п.5 ст.388 ГК);
  • изменение или расторжение договора, заключенного в пользу третьего лица, которое выразило намерение воспользоваться своим правом по договору, без согласия такого лица (п.2 ст.430 ГК).

Среди них распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности (п.2 ст.253 ГК), примечательно тем, что в нём обязательное в силу закона согласие сособственников предполагается. Презумпция согласия означает необходимость отслеживания другими сособственниками таких сделок с целью заявления отказа, что является исключением из п.2 ст.157.

1 ГК, согласно которому отказ направляется по запросу лица, совершающего сделку. Политико-правовая логика такого решения в том, что отношения сособственников по поводу совместного имущества – это отношения близкого круга в сравнении с внешними контрагентами.

Одному сособственнику сподручнее контролировать другого, нежели контрагенту знать о получении согласия каждого из них.

При этом следует различать наличие полномочий на распоряжение общим имуществом (для внешних отношений от имени всех сособственников с контрагентами) и согласие остальных сособственников на такое распоряжение (внутренние отношения между совместными собственниками).

Конструкция распоряжения совместной собственностью такова, что закон предполагает наличие у каждого сособственника на распоряжение имуществом как полномочий от имени всех, так и их согласия.

Если у сделки по отчуждению совместной собственности имеется порок, связанный с полномочиями на распоряжение, которые были ограничены в силу соглашения между всеми участниками совместной собственности, то такая сделка оспорима по п.3 ст.253 ГК:

“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.” 

Однако представим себе ситуацию, при которой с полномочиями на распоряжение всё в порядке, однако один или несколько сособственников выразили отказ на совершение сделки, о чём мог знать приобретатель имущества, находящегося в совместной собственности. В таком случае применяется п.1 ст. 173.1 ГК.

Каково содержание загадочной формулировки п.1 ст.173.1 ГК в части, которая предусматривает исключения из оспоримости сделки, совершённой без надлежащего согласия – “если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия”?

Толкование п.1 ст.173.1 ГК невозможно без ответов на следующие вопросы:

  • Есть ли в нашем праве презумпция ничтожности сделок?
  • Что такое существо законодательного регулирования?
  • Может ли явно выраженный в законе запрет на совершение сделки без получения согласия истолковываться как основание ничтожности такой сделки?
  • Какие ещё могут быть правовые последствия дефектных сделок кроме оспоримости и ничтожности?
  • Возможна ли внесудебная оспоримость сделок?

Попробуем разобраться со смыслом рассматриваемой нормы в контексте ответов на эти вопросы.

Общие основания ничтожности сделок

Законодательство предусматривает общий режим ничтожности (п.2 ст.

168 ГК), который устанавливает критерии (основания) недействительности сделок без необходимости их оспаривания в суде, и ничтожность в силу специальных норм (например, ничтожность договора страхования ответственности иных лиц  по п.2 ст.

932 ГК или перевода долга без согласия кредитора по п.2 ст.391 ГК). Пленум Верховного Суда в Постановлении № 25 дезавуировал пореформенную презумпцию оспоримости сделок, тотально увеличив основания ничтожности следующими случаями нарушений:

1) установленных в законе явно выраженных запретов, которые по мнению высокого суда презюмируют наличие публичных интересов, подлежащих правовой защите;

2) императивных норм в пользу потребителей, которые в силу своей ограниченной рациональности и массовости сделок не изучают их условий;

3) совершение не предусмотренных односторонних сделок, на которые не распространяется принцип свободы договора;

4) несоответствие сделки существу законодательного регулирования.

Таким образом, судебная практика расширила гипотезу общей нормы п.2 ст. 168 ГК об основаниях ничтожности сделок.

Критерий явно выраженного запрета является не вполне определённым, оценочным. До формирования судебной практики по каждому случаю нарушения сделкой запрета вопрос о том оспорима она или ничтожна остается подвешенным. Помимо очевидных запретов (таких как приобретение акций или долей участия в обществе органами власти согласно ст.

66 ГК) существуют императивные нормы, которые являются запретом по своему смыслу, не будучи даже сформулированными как запрет. Пожалуй, самый яркий пример – многострадальная ст.782 ГК, о которую было сломано не мало копий и понимание судами которой менялось неоднократно. Текстуально статья не содержит явно выраженных запретов.

Но они выводятся судами по смыслу нормы. Если для предпринимателей обусловленное платой право заказчика на отказ от договора является допустимым, то в отношении потребителей такое условие будет ничтожным.

Если плата за отказ не зависит от фактически оказанного объема услуг и настолько значительна, что лишает заказчика экономического смысла отказываться от договора, то такое условие суды также находят ничтожным (дело Росбанк против консалтингового агентства «Сфера» № А40-186044/2013).

Указанный подход был закреплён в пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”:

“Если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ)”.

Вызывает обеспокоенность использование Верховным Судом при формировании нормативных правовых позиций общего запрета недобросовестных действий, который явно направлен на устранение несправедливости по конкретным казусам. Тем более, что к настоящему времени у Верховного Суда появился новый инструмент правотворчества – существо законодательного регулирования.

Существует явно выраженный запрет, применение которого уничтожит любую сделку – «никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения» (п.4 ст.1 ГК). Всякое лицо, совершающее сделку в нарушение императивной нормы закона, делает это не иначе как к своему интересу, желая получить какую-либо выгоду.

Значит любое нарушение императивной нормы закона идёт в связке с нарушением запрета извлекать из этого нарушения преимущество. Добавим сюда недобросовестное заключение сделки, которая вовсе не нарушает закон, и можно уничтожать любую непонравившуюся сделку. Следовательно, генеральный запрет п.4 ст.

1 ГК хотя и является явно выраженным, но рассматривать его нарушение как основание ничтожности сделки опасно для гражданского оборота.

Практика применения связки из ст.10 и п.2 ст.168 ГК должна уступить действию ст.169 ГК об антисоциальных сделках, состав которой следует оттачивать в судебной практике. При этом было бы ошибкой отождествлять нарушение сделкой основ правопорядка и нравственности с криминализацией деяний, которые совершаются в виде такой сделки.

Здесь нет места той логике, что чем выше общественная опасность деяния, тем она скорее подрывает сами основы правопорядка и нравственности. Распространенное нарушение в сфере долевого строительства посредством двойных продаж одних и тех же квартир может подпадать под действие уголовного закона, но о применении ст.169 ГК даже нет речи. Назначение ст.

169 ГК – лишение юридической силы тех сделок, которые хотя и не нарушают какой-либо запрет, однако же не могут быть сохранены по соображениям добрых нравов. Разница между антисоциальными сделками и связкой обычной ничтожности с шиканой (п.2 ст.168 + ст.

10) в том, что одного лишь намерения причинить вред другому лицу недостаточно – сделка должна “шокировать совесть” среднего представителя общества (обывателя). Усматривать в ст.169 ГК ту особенность, что по ней, в отличие от обычной ничтожности, в случаях, предусмотренных законом, возможна конфискация переданного по сделке в доход государства, неправильно.

Конфискация не должна составлять конститутивный признак ст.169 ГК, поскольку изъятие имущества в пользу государства является мерой публичного воздействия, и ей не место в гражданском законодательстве. 

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/6/2/mezhdu_osporimostyu_i_nichtozhnostyu_sdelok__kommentarij_k_p1_st1731_gk

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

Можно ли совершать сделки

В соответствии с п. 1 ст.

 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.

Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.

1) Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением:

  • сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  • сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
  • сделок по отчуждению земельных долей;
  • сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);
  • договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).

6) Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).

7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ).

8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).

9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).

10) Завещание (ст. 1124 ГК РФ).

11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).

12) Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

13) Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса Российской Федерации).

14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

15) Договор инвестиционного товарищества (ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

16) Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

17) Сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомнотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/12-sdelki-trebuiushchie-obiazatelnogo-notarialnogo-udostovereniia/

Секреты успешной продажи, ч.17. Порядок действий во время сделки

Можно ли совершать сделки

Готовы к сделке? Рассказываем, что и как в какой последовательности вам предстоит сделать, чтобы она прошла гладко.

Шаг 1. Общий сбор

Первым делом надо убедиться, что все участники сделки собрались. Несмотря на очевидность этого пункта, он важен. Особенно, когда речь идет о сложных «цепочках», в которых участвует много людей.

Очень часто пришедшие вовремя или даже раньше решают: пока остальные подойдут, начнем оформлять те или иные документы по сделке. И начинают – например, могут сделать нотариально заверенную доверенность. Тем самым они рискуют впустую потратить не только время, но и деньги.

«Я бы не советовал начинать вообще любые процедуры до того, пока хоть кто-то из участников отсутствует, – говорит генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. – Все люди разные. И случаи, когда кто-то «заболел», «вызвали на совещание», «просто передумал» и даже «забыл», встречаются с завидной регулярностью».

Поэтому перед сделкой лучше дождаться всех. Если уж очень не терпится – созвонитесь с отсутствующими в оговоренное время и убедитесь, что они просто немного опаздывают.

Шаг 2. Перечень документов

На этом этапе нужно убедиться, что у каждого участника есть все необходимые документы. А если чего-то не хватает – оценить, можно ли исправить ситуацию оперативно или придется отложить сделку.

Например, кто-то забыл паспорт или документы на квартиру. В этом случае придется либо ждать, пока человек за ними съездит, либо переносить продажу на другой день. А если, допустим, отсутствует нотариально заверенная копия документа, то это дело поправимое, ее можно быстро оформить у ближайшего нотариуса. Недостающие копии обычных документов легко делаются на месте с помощью ксерокса.

Чтобы не запутаться в большом количестве документов, которые должны быть на сделке, Константин Барсуков советует составить их перечень заранее: «Обычно на этапе подготовки составляется так называемая «карта сделки».

В ней указывают, сколько продавцов и покупателей, кто продает или покупает по доверенности, от кого нужно согласие супруга, кто будет подавать документы на регистрацию, сколько понадобится ячеек или аккредитивов и на чье имя, и так далее.

На основании такой «карты» составляется полный список документов, которые должны принести все участники. И в банке остается только сверить имеющиеся бумаги с этим списком».

Шаг 3. Условия доступа к деньгам

Когда все люди и документы на месте, можно приступать к самой сделке. Первым делом необходимо проверить правильность составленных заранее договоров по аренде ячеек или аккредитивам.

Главное – удостовериться, что все условия доступа, о которых вы договаривались, учтены. Если в последний момент произошли какие-либо изменения, то их также необходимо внести.

Например, бывали случаи, когда на сделке покупателя представляло доверенное лицо или когда продавцы изъявляли желание разделить полученную сумму по разным ячейкам.

Оставлять на последний момент сами переговоры по условиям доступа крайне нежелательно. Все-таки это сложный и эмоционально «заряженный» вопрос. Попытка решить его в день сделки может закончиться тем, что, говоря дипломатическим языком, «высокие договаривающиеся стороны останутся при своем мнении.

Константин Барсуковгенеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» 

Понятно, что в этой ситуации сделка, скорее всего, развалится и весь увлекательный процесс продажи квартиры придется начинать заново, с написания объявления».

Помимо условий доступа и других ключевых моментов, надо не забыть проверить правильность написания всех персональных данных участников. Ведь даже опечатка в отчестве или лишняя цифра в номере паспорта приведут к проблемам с получением денег из ячейки.

Внеся необходимые корректировки, можно отдать черновик договора сотрудникам банка, которые оформят его окончательно, а затем подписать.

Шаг 4. Закладка денег в ячейку

Теперь нужно произвести сам расчет. В большинстве случаев (если мы не говорим про ипотечную сделку, при которой деньги выдаются из кассы банка), продавец заказывает в банке услугу проверки купюр. Поэтому все направляются в кассу, где покупатель в присутствии продавца отдает на проверку принесенную сумму.

После этого проверенные сотрудником банка деньги закладываются в одну или несколько ячеек (в зависимости от схемы сделки). Если деньги необходимо разложить по разным ячейкам, то при проверке можно попросить кассира разделить купюры на нужные суммы. Как правило, в этом не отказывают, даже если формально такая процедура не значится в перечне услуг .

Шаг 5. Договор купли-продажи

Теперь продавец может со спокойной душой ставить свою подпись под договором купли-продажи, передавая право владения квартирой покупателю.

Но предварительно документ также нужно внимательно вычитать как на предмет опечаток и ошибок, так и на предмет наличия в нем всех договоренностей по передаче недвижимости: в какие сроки надо освободить квартиру, выписаться, отдать ключи, что из мебели должно остаться… Все эти условия вы уже обсуждали ранее, при составлении договора, теперь остается только проверить соответствие. Ну и внести дополнения, если нужно. Обсуждать условия договора «с нуля» в день сделки не стоит.

Если договор купли-продажи заверяется у нотариуса

В этом случае после закладки денег в ячейку придется посетить нотариальную контору. «Если часть договоров в сделке нотариальная, а часть – в простой письменной форме, к нотариусу едут только те участники сделки, которым нужно удостоверить договор. Остальные подписывают документ в банке», – рассказывает Константин Барсуков. 

Эксперт предупреждает, что могут быть нюансы – иногда по ситуации в сделке важно, чтобы какой-то договор был подписан раньше других . Поэтому может быть так, что сначала часть участников едет к нотариусу, а потом уже встречаются со всеми остальными в банке.

Подписали договор купли-продажи? Можно выдохнуть – сделка практически состоялась. Но не совсем. «По закону переход права собственности осуществляется только после государственной регистрации», – напоминает Константин Барсуков. Поэтому остается еще один заключительный, но крайне важный шаг.

Шаг 6. Подача документов на регистрацию

Довольно часто подачей документов на регистрацию занимаются представители специализированных компаний. Во-первых, это удобно: проще каждому участнику заранее сделать доверенность, чем «всей толпой» тратить время на поездку и процедуру.

Во-вторых, такой человек помогает вычитать и сверить бумаги на предмет ошибок и опечаток, проверить содержание пакета документов и т. д. Это важно, поскольку любая опечатка может привести к отказу в регистрации и породить множество проблем.

И в-третьих, как правило, этот же человек занимается подготовкой договора купли-продажи.

Если такая услуга у вас заказана, то после подписания договора купли-продажи весь пакет документов отдается «регистратору», а все участники сделки, пожав друг другу руки, разъезжаются по своим делам.

Впрочем, подать документы на регистрацию можно и самостоятельно. В этом случае в ближайший МФЦ едут все вместе, поскольку примут пакет документов только в присутствии всех «подписантов» или их доверенных лиц.

В случае нотариально удостоверенной сделки действия по регистрации договора ничем не отличаются от того, что происходит с договором в простой письменной форме.

С 1 февраля 2019 года нотариусы должны самостоятельно бесплатно в режиме онлайн направлять документы на регистрацию в Росреестр.

Если подача в режиме онлайн невозможна, то нотариус должен самостоятельно подать документы на бумажном носителе в двухдневный срок.

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Секреты успешной продажи, ч.18. Готовим договор купли-продажи

Источник: https://stat.cian.ru/stati-sekrety-uspeshnoj-prodazhi-ch17-porjadok-dejstvij-vo-vremja-sdelki-289933/

Сделки, совершаемые недееспособными гражданами

Можно ли совершать сделки

Сделки, которые совершаются недееспособными гражданами, всегда имеют ряд нюансов. Особенность заключается в том, что покупатель может лишиться приобретенного имущества, если родственники недееспособного человека докажут его невозможность адекватно оценивать ситуацию.

Недееспособные граждане – это

Понятие недееспособных граждан относится к людям, способным понимать значения своих действий лишь частично, либо не понимать вовсе. Недееспособность включает в себя две составляющие. Первой считается наличие психических заболеваний, второй – невозможность руководить своими действиями на должном уровне.

Недееспособный гражданин имеет ограниченные гражданские права и нести обязанности может только в том случае, если это является возможным. Все зависит от того, насколько хорошо человек может оценить свои способности и возможности в конкретной ситуации.

Может ли гражданин признанный судом недееспособным самостоятельно совершать сделки

В соответствии с нормативным законодательством, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, автоматически аннулируется при первом же обращении его родственников или законных представителей.

Дело в том, что часто стороны самостоятельно составляют и подписывают договорную документацию – на покупку, продажу, обмен и прочие сделки, связанные с недвижимыми и движимыми объектами.

Не всегда государственные организации обращают внимание на факт недееспособности текущего владельца.

Соответственно, любая сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, будет аннулирована при первом же обращении в судебную инстанцию. Шансы на получение такого результата крайне высоки, потому что отечественные нормативно-правовые акты делают невозможным самостоятельное распоряжение имуществом такими.

Законный представитель

Все сделки недееспособных граждан являются таковыми, проведение которых является возможным только при условии участия законного представителя. Он может быть либо родственником, либо близким человеком без родства, заключившим договор на предоставление доверительных услуг в любых государственных инстанциях.

Такой представитель должен полностью следовать интересам недееспособного лица, и ни в коем случае не действовать ради извлечения персональной выгоды. Это – ключевая сторона, без которой ни продавец (недееспособный гражданин) не сможет реализовать имущество, ни покупатель не сможет приобрести его.

В одних случаях законные представители могут самостоятельно совершать покупки или иные соглашения, но от имени другого (недееспособного) лица. В других ситуациях они лишь наделены правом дать свое согласие, либо оформить отказ в совершении покупок, продаж или иных договоренностей.

Признание сделки недействительной

Самостоятельная сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, как уже упоминалось выше, может быть оперативно аннулирована. Сделать это достаточно просто. Последовательность действий будет следующей.

  1. Представитель проверяет, действительно ли соглашение соответствует интересам недееспособного лица в конкретном случае.
  2. Если обнаружены несоответствия, либо подозрения на мошенничество со стороны покупателя, попытавшегося воспользоваться удобной для себя ситуацией, составляется письменное заявление в суд.
  3. При обращении в судебную инстанцию должны предъявляться доказательства, подтверждающие невозможность адекватного восприятия действительности и полноценного понимания всей сути совершаемых действий.
  4. Заявление, к которому прикреплены все доказательства, подается на проверку судье.
  5. Представители судебной инстанции отправляют сторонам письменное уведомление, в котором указывается дата проведения заседания.
  6. После рассмотрения ситуации суд выносит решение об аннулировании сделки, либо заканчивает дело признанием ее действительной (исходя из особенностей конкретного дела).
  7. Выиграв суд, законный представитель недееспособного гражданина возвращает имущество обратно.

Сделки, совершенные недееспособными людьми

Самостоятельное совершение сделок людьми, пострадавшими вследствие психического расстройства, является невозможным. Причина банальная – они не способны давать адекватную оценку собственным действиям.

С другой стороны, законный представитель может потребовать в судебной инстанции признать соглашение наоборот действительным. Это возможно только в том случае, если она совершалась для извлечения выгоды.

К примеру, человек приобретал акции компании по стоимости 500 рублей за штуку. В результате изменения рыночной ситуации цена поднялась в два раза.

Продавец, понимая, что человек не способен руководить своими действиями, требует в суде аннулировать продажу.

В соответствии с законодательством, если опекаемый представителем гражданин совершил покупку для извлечения выгоды, договор гарантированно признают действительным.

Сделка совершена при временных психических расстройствах

При возникновении временного психического расстройства соглашение может быть признано недействительным.

Такое бывает, если, например, человека намеренно накачали наркотиками, либо подмешали в еду/напитки вещества, способные ограничивать или полностью блокировать понимание совершаемых действий.

В суде надо доказать, что временное психическое расстройство действительно имело место быть. Сделать это можно благодаря предварительному прохождению медицинского освидетельствования.

Сделки детей до 14 лет

В соответствии с требованиями отечественного законодательства несовершеннолетний не может совершать сделки самостоятельно. Дело в том, что его дееспособность является частичной. Полной она становится при достижении старшего возраста.

При необходимости совершить сделку сделать это можно только с согласия законных представителей несовершеннолетнего. Таковыми являются либо родители, либо опекуны. На основании заявления законных представителей – родителей, усыновителей и так далее, появляется возможность признать недействительной.

Законодательство также дает понять, что опека устанавливается над малолетними лицами, которые не достигли совершеннолетия.

До 14-ти лет ответственность за совершение сделки полностью ложится на законных представителей, с 14 по 18 лет последние должны составить письменное подтверждение.

Достигнув 18-летнего возраста, человек может самостоятельно распоряжаться своим имуществом на собственное усмотрение.

Признание судом сделки действительной в пользу гражданина

Суд может признать ее действительной в случае, если она была совершена в пользу недееспособного гражданина. Примером тому может послужить приобретение акций. Чтобы добиться справедливости в таком случае, настоятельно рекомендуется обзавестись поддержкой профессионального адвоката. Только так можно гарантировать высокие шансы на успех.

Соглашения регулируются в соответствии с такими нормативно-правовыми актами:

  • ст. 171. «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»;
  • ст. 172. «Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет».

Источник: https://opekarf.ru/deesposobnost-grazhdan/sdelki-nedeesposobnyh

Какие сделки могут совершать несовершеннолетние?

Можно ли совершать сделки

Ограниченная дееспособность несовершеннолетних и их возраст определяют требования к совершаемым ими сделкам и возможность совершать их самостоятельно. Так, дети от 6 до 14 лет вправе, например, покупать недорогие игрушки, получать в дар движимое имущество.

Остальные сделки от их имени совершают родители. Дети от 14 до 18 лет могут в дополнение к указанным сделкам осуществлять авторские права, открывать банковские вклады и распоряжаться своими доходами. Для совершения иных сделок им потребуется согласие родителей.

Сделки, которые могли бы совершать дети до 6 лет, законодательством не предусмотрены.

Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними

Особый правовой статус несовершеннолетних связан с ограничением их дееспособности, которая, как правило, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении возраста 18 лет).

Исключением являются случаи приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация) (п. п. 1, 2 ст.

21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними, определяются исходя из ограничения дееспособности в зависимости от возраста (до 14 лет или от 14 до 18 лет).

Так, за несовершеннолетних младше 14 лет (малолетних) большинство сделок могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

При этом имущественную ответственность по таким сделкам, а также по сделкам, совершенным малолетними самостоятельно, несут их родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине.

Кроме того, эти лица отвечают за вред, причиненный малолетними (п. п. 1, 3 ст. 28 ГК РФ).

Обратите внимание!

Дарение от имени малолетних, за исключением обычных подарков стоимостью не более 3 000 руб., запрещено (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителей (в том числе при последующем письменном одобрении ими совершенной сделки).

Исключение составляют сделки, которые могут совершаться несовершеннолетними самостоятельно.

Несовершеннолетние указанной возрастной группы самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими (как самостоятельно, так и с согласия законных представителей), и несут ответственность за причиненный ими вред (п. п. 1 — 3 ст. 26 ГК РФ).

Если над несовершеннолетними установлена опека (для малолетних) или попечительство (для детей в возрасте от 14 до 18 лет), в целях совершения сделок, связанных с распоряжением их имуществом, необходимо получить предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Это правило распространяется на сделки по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также указанные лица не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ).

Особое правило установлено и в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно

В зависимости от своего возраста несовершеннолетние от 6 до 18 лет могут совершать отдельные сделки самостоятельно. Сделки, которые могли бы самостоятельно совершать малолетние в возрасте до 6 лет, законодательством не предусмотрены.

Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать следующие сделки (п. 2 ст. 28 ГК РФ):

  • мелкие бытовые сделки (например, покупка продуктов или недорогих игрушек);
  • сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (например, получение в дар движимого имущества);
  • сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с его согласия третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет помимо указанных сделок вправе самостоятельно, без согласия своих законных представителей (п. 2 ст. 26 ГК РФ):

  • осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
  • вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
  • распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами.

Примечание. Суд по ходатайству законных представителей или органа опеки и попечительства при наличии достаточных оснований может ограничить или лишить несовершеннолетнего вышеуказанного права (п. 4 ст. 26 ГК РФ).

Последствия совершения сделок несовершеннолетними, которые они не вправе совершать самостоятельно

Сделка, совершенная малолетним (за исключением сделок, которые он вправе совершать самостоятельно), является ничтожной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а если это невозможно — возместить его стоимость.

Кроме того, если другой стороной сделки является дееспособное лицо, знающее о том, что заключает сделку с малолетним, такое лицо обязано возместить малолетнему реальный ущерб.

Вместе с тем по требованию родителей, усыновителей или опекуна малолетнего суд может признать сделку действительной, если она совершена к выгоде ребенка (п. 1 ст. 171, ст. 172 ГК РФ).

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законного представителя в случаях, когда такое согласие требуется, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску законного представителя. Последствия признания такой сделки недействительной — те же, что и указанные выше при совершении сделки малолетним (ст. 175 ГК РФ).

Источник: https://zakonius.ru/semya/kakie-sdelki-mogut-sovershat-nesovershennoletnie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.