Одностороннее расторжение дду застройщиком

Уведомление застройщику о расторжении ДДУ в одностороннем порядке

Одностороннее расторжение дду застройщиком

В ряде случаев закон дает право дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, в частности:

  • при нарушении застройщиком срока передачи объекта ДДУ более чем на 2 месяца
  • при существенном нарушении требований к качеству объекта ДДУ
  • при неустранении застройщиком выявленных в течение гарантийного срока недостатков качества объекта ДДУ в установленный участником долевого строительства разумный срок

В некоторых иных случаях (например, при приостановлении строительства, когда срок передачи объекта еще не нарушен, но очевидно, что он будет нарушен, или при существенном изменении проектной декларации) договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут дольщиком в судебном порядке.

Самое распространенное основание для расторжения ДДУ – нарушение срока передачи объекта долевого строительства. 

Важно! Основания для расторжения ДДУ и последствия расторжения предусмотрены законом и не могут быть изменены договором. Поэтому застройщик не может предусмотреть в ДДУ иное (например, застройщики нередко устанавливают штраф за расторжение договора дольщиком), такие условия ДДУ могут быть оспорены в суде.

Как отправить застройщику уведомление о расторжении ДДУ?

При наличии оснований для расторжения ДДУ в одностороннем порядке дольщик направляет застройщику заказным письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе с требованием вернуть деньги и уплатить проценты.

 В описи вложения укажите “уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве № __ от ____ года”). Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России.

На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.

Важно! При одностороннем отказе дольщика от ДДУ (при наличии оснований) договор считается расторгнутым с даты направления уведомления застройщику. Срок возврата цены ДДУ в этом случае составляет 20 рабочих дней с даты расторжения ДДУ.

При отсутствии оснований для расторжения ДДУ в одностороннем порядке, но при наличии  основания для расторжения ДДУ в судебном порядке дольщик направляет застройщику заказным письмом с описью вложения претензию с требованием устранить допущенные нарушения. В претензии укажите срок для ответа (исходя из практики, 10 дней с даты получения).

Важно! При расторжении ДДУ в судебном порядке договор считается расторгнутым с даты вступления в законную силу решения суда. Срок возврата цены ДДУ в этом случае составляет 10 рабочих дней с даты расторжения ДДУ.

Уведомление о расторжении ДДУ (одностороннем отказе от исполнения ДДУ) направляйте на “юридический” адрес застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ).

Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес.

  В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.

Адресатом в претензии указывайте юридическое лицо (застройщика), а не руководителя организации.

Также обязательно проверьте в ДДУ, кто является именно застройщиком. Нередко дольщики, которые приобрели объект по договору уступки, указывают в уведомлении не застройщика, а цедента (контрагента по договору уступки).

Поэтому обязательно внимательно прочитайте текст ДДУ, в тексте возле наименования застройщика, должно быть указано “далее именуемое Застройщик”. Не направляйте претензию холдингу (группе компаний) девелопера.

Например, застройщик ЖК “Саларьево парк” – ООО “Тирон”, а не ПАО ГК ПИК.

Нужно ли прикладывать дополнительные документы к уведомлению о расторжении ДДУ?

К уведомлению нужно приложить только копию доверенности, если уведомление об отказе от договора подписывает представитель (в доверенности должны быть соответствующие полномочия). Иные документы прикладывать не нужно (договор, платежные документы и т.д.) у застройщика также имеются.

Шаблон уведомления об одностороннем отказе от Договора участия в долевом строительстве (от дольщика)

Наименование застройщика

(ОГРН __________________, ИНН ______________)

адрес застройщика

от участника долевого строительства 

укажите Ваши данные (ФИО, дата рождения, адрес)

УВЕДОМЛЕНИЕ

об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве

___________ г. между _______________ (далее – Застройщик) и __________ (далее – Участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве № ____________ (далее – Договор).

Согласно п.

___ указанного Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Объект, расположенный в Многоквартирном жилом доме, Участнику, а Участник обязался уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи Объекта при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома.

Согласно п.

__  Договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная по строительному адресу: _____________________(далее – Квартира).

Согласно п.

___ Договора срок передачи объекта долевого строительства Застройщиком Участнику – ________ г.

Согласно п.

___ Договора цена Договора составляет денежную сумму в размере ____________________________(__________________) руб. Указанная стоимость уплачена Участником в полном объеме в порядке, установленном п. ___ Договора.

Укажите допущенные застройщиком нарушения – основание расторжения ДДУ.

Вместе с тем согласно ч. 1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве»), Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях: 
  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца

  2. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок)

  3. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства  

  4. нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона

  5. в иных установленных федеральным законом или договором случаях

Согласно ч. 4 ст. 9 ФЗ-214, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, в связи с _______________, уведомляем Вас об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве № ____ от ____ года.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст.

9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора участником долевого строительства в одностороннем порядке в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. 

Постановление Правительства РФ № 1340 от 10 декабря 2015 года устанавливает, что во всех отношениях, на которые распространяется действие актов Правительства, и содержащих понятие «ставка рефинансирования», с 01 января 2016 года будет применяться понятие «ключевая ставка Банка России», если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/rastorzhenie-ddu-s-zastroyshchikom/uvedomlenie-zastroyshchiku-o-rastorzhenii-ddu-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Договор 214 ФЗ

Одностороннее расторжение дду застройщиком

Что говорит 214-ФЗ о расторжении ДДУ? Кто и на каких основаниях может заявить о разрыве договора? Может ли это сделать застройщик? Рассмотрим эти и другие вопросы более подробно.

Добросовестный дольщик вносит оплату по договору и надеется, что в оговоренные изначально сроки он получит ключи от квартиры. На практике ждать сдачи дома в эксплуатацию приходится годами. Если же договорные сроки и соблюдаются, то качество готового объекта часто оставляет желать лучшего.

Если дольщик полагает, что его права нарушены, он имеет право заявить о расторжении ДДУ и потребовать возврата всех внесенных сумм, компенсации морального вреда. Дополнительно застройщик должен выплатить ему проценты за пользование деньгами за весь период, когда средства находились в его распоряжении.

По 214-ФЗ отказ от договора предполагает наличие хотя бы одного из указанных ниже обстоятельств. Право заявить о расторжении имеет как участник, так и застройщик.

Законодательно предусмотрены два способа расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства. Первый – расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Для этого достаточно грамотно составить уведомление и передать его застройщику. Второй – расторжение договора в судебном порядке. Соответственно, придется общаться с представителями девелопера в суде.

Выбор способа зависит от исходных обстоятельств.

Расторгнуть договор без обращения в суд можно, если:

  1. Застройщик на два и более месяца задерживает передачу жилья покупателю. Договорные сроки не соблюдены.
  2. При передаче квартиры или иной недвижимости выявлены недочеты, требующие устранения. Решить проблему можно одним из следующих способов. Дольщик устанавливает разумные сроки на их устранение или самостоятельно проводит ремонт и требует возмещения понесенных затрат. Решением проблемы может стать и снижение цены договора. Если застройщик не соглашается ни на один из предложенных вариантов, покупатель может заявлять о расторжении ДДУ.
  3. Недочеты, выявленные в процессе передачи жилья участнику, относятся к серьезным. Полноценное проживание в данной квартире невозможно.
  4. Установлены иные основания, предусмотренные законодательством или непосредственно ДДУ.

Важно! Только наличие одного или нескольких обстоятельств, перечисленных выше, не позволяет считать, что ДДУ больше не действует. Расторжение договора с застройщиком по 214 ФЗ и возврат денег предполагает соблюдение некоторой процедуры.

Покупатель обязан:

  1. Направить в адрес застройщика письмо. В нем он сообщает о своем намерении разорвать соглашение.
  2. Перечислить в уведомлении пункты договора, нарушенные девелопером, и статьи закона, позволяющие расторгнуть ДДУ в данном конкретном случае.
  3. Рассчитать сумму неустойки, подлежащую взысканию в застройщика. Ее также указывают в претензии. Еще один пункт документа — банковские реквизиты для зачисления денег.
  4. Уведомление направить на юридический адрес застройщика. Почтовое отправление должно быть заказным, с описью вложения.

День отправки письма считается датой расторжения договора. Когда застройщик получит письмо, значения не имеет. Ориентироваться следует на дату на описи.

Если девелопер не отреагирует на полученную претензию, покупателю придется обращаться в суд и доказывать факт отправки уведомления. В соответствии с законом на возврат всей суммы денег застройщику дается 20 рабочих дней.

Это относится не только к основной сумме по договору, но и к неустойке.

Важно не забывать, что для расчета неустойки следует учитывать все дни, когда деньги дольщика находились в распоряжении застройщика.

За каждый день участник может рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей уплаченной суммы. Если покупатель — физическое лицо, расчет ведется исходя из 1/150 ставки рефинансирования.

Если в течение 20 рабочих дней девелопер не возвращает деньги, покупатель имеет право на дополнительную компенсацию.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

Российские законы практически непрерывно корректируются. Не является исключением и ФЗ, регламентирующий заключение ДДУ. В 2017 году изменения затронули ст. 9 данного нормативного акта.

С этого момента покупатель не может в одностороннем порядке заявлять о прекращении действия договора, если застройщик не нарушает законы, исполняет договорные обязательства в полном объеме.

В подобной ситуации дольщику придется обращаться в суд.

Покупатель в определенный момент времени может понять, что купленная квартира не устраивает его по площади, расположению и т. д. Могут появиться и иные обстоятельства, например, переезд в другой город или страну.

Если застройщик не хочет расторгать договор, сделать это можно только через суд. И нет гарантий, что судья примет решение с учетом доводов участника.

Разумный выход из такой ситуации — переуступка прав по ДДУ иному физическому или юридическому лицу.

Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ путем обращения в суд при наличии, как минимум, одного из следующих обстоятельств:
  1. Возведение дома приостановлено. На стройплощадке нет рабочих, не работают краны. Должны быть основания предполагать, что в договорные сроки дом не будет сдан в эксплуатацию.
  2. В проектную документацию внесены значительные коррективы.
  3. Площадь квартиры, передаваемой дольщику, не соответствует той, что указана в договоре. Отклонение должно превышать 5% как в меньшую, так и в большую сторону.
  4. Застройщик изменил назначение нежилых помещений или общего имущества, входящих в состав жилого комплекса.

При наличии хотя бы одного из перечисленных пунктов расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком по 214 ФЗ невозможно. Требуется обращение в суд. В исковом заявлении необходимо обозначить требования:

  • о возврате денег, перечисленных застройщику в счет ДДУ;
  • о выплате неустойки. Юридические лица могут рассчитывать на получение 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от всей суммы за каждый день с момента перечисления денег застройщику. Для физических лиц сумма неустойки увеличивается вдвое;
  • о компенсации понесенных затрат. Это могут быть проценты по ипотечному кредиту, арендная плата за квартиру и т. д.;
  • о компенсации морального вреда. Анализ сложившейся судебной практики показывает, что покупатель может рассчитывать на выплаты в пределах 5-20 тыс. рублей;
  • о выплате штрафа в размере 50% от суммы исковых требований.

Дополнительно дольщик имеет право взыскать с застройщика расходы, связанные с подачей иска, оплатой услуг юриста.

Если суд признает доводы дольщика заслуживающими внимания и принимает его сторону, застройщику дается 10 рабочих дней на возврат всей суммы денег. Отсчет срока ведется с момента, когда судебное решение вступит в законную силу.

Если за это время средства не будут перечислены на счет покупателя, на цену ДДУ и проценты по ч. 2 ст. 9 214-ФЗ будет начислена дополнительная неустойка.

Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Федеральное законодательство защищает права всех сторон по договору. В соответствии с 214 ФЗ расторжение договора в одностороннем порядке может происходить по инициативе не только дольщика, но и застройщика. Для последнего перечень причин ограничивается одним пунктом: дольщик своевременно не вносит платежи.

Застройщик имеет право направить покупателю уведомление о расторжении договора, если:

  • деньги не поступают на счет девелопера более двух месяцев, если запланировано единовременное внесение всей суммы;
  • при наличии графика платежей дольщик допускает просрочку длительностью свыше двух месяцев или в течение одного года три раза нарушил график.

Между направлением требования и реальным расторжением договора должно пройти не менее 30 календарных дней. Если за это время дольщик не исполняет взятые на себя обязательства в части оплаты, девелопер составляет уведомление о расторжении ДДУ и отправляет его участнику.

Теперь уже он может требовать с покупателя неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. После расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщиком по 214 ФЗ ему дается 10 рабочих дней на возврат всех поступивших от покупателя платежей.

Вычесть из них сумму неустойки нельзя.

Важно! В соответствии с законом 214-ФЗ односторонний отказ со стороны застройщика предполагает отправку покупателю требования внести необходимую сумму. В этом же документе застройщик уведомляет дольщика о намерении расторгнуть договор, если последний не выполнит предъявленные требования.

В соответствии с законом все заключенные ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это же правило распространяется и на случаи по расторжению. Сторона, инициирующая процесс, обязана передать в Росреестр:

  • заявление об исключении сведений о договоре из ЕГРН;
  • копию уведомления о расторжении, направленного другой стороне по договору. Если отказ был односторонним, необходимо приложить копию почтовой квитанции и описи;
  • копию судебного решения о расторжении ДДУ при его наличии;
  • квитанцию об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

В России ежемесячно в арбитражные суды поступают иски о признании застройщиков банкротами. Соответственно, для покупателя главный риск — вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.

Пока он дождется решения суда, получит исполнительный лист, в отношении застройщика может быть введено внешнее управление и инициирована процедура банкротства. Дольщику придется ждать формирования конкурсной массы, реализации имущества должника через торги и возврата денег.

 Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

Стандартно арбитражные дела о банкротстве рассматриваются годами. Судья назначает арбитражного управляющего. Он должен выявить активы застройщика, направить их на реализацию через торги.

Бывших дольщиков относят только к третьей очереди кредиторов на возврат средств. Велика вероятность вообще не увидеть денег.

Так как у участника на руках уже есть решение о расторжении договора, он не может потребовать, чтобы ему передали квартиру.

Перечисленным проблемы, связанные с расторжением договора ДДУ в одностороннем порядке или через суд, не ограничиваются.

Чтобы избежать ошибок и вернуть свои средства или получить жилье, необходимо предварительно оценить все последствия того или иного решения.

Желательно получить подробную информацию о финансовом положении застройщика, проверить, сколько объектов сдано ранее, соблюдались ли в этих случаях договорные сроки. Есть опасения, что сроки сдачи дома будут сорваны? Не забывайте про страхование ДДУ.

Без надлежащего опыта и знаний сделать это будет непросто, но вам готовы помочь юристы ЮК «Хелп Консалтинг». Они готовы изучить все аспекты проблемы, подобрать оптимальное решение. Предоставляются бесплатная юридическая консультация.

Есть вопросы? Свяжитесь с нами наиболее удобным для вас способом. Получить быстрый ответ можно, отправив сообщение через форму обратной связи на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/214-fz-rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.