Признание договора недействительным последствия

Содержание

Признание договора недействительным по ГК РФ: основания, порядок действий, сроки давности

Признание договора недействительным последствия

– В каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным и какие последствия может повлечь признание договора недействительным?

– Признание договора недействительным влечет за собой невозможность его исполнения. Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в Гражданском кодексе. Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (на основании ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании.

Основания для признания договора недействительным

Наличие оснований для признания сделки недействительной позволяет ее оспорить.

Основаниями, которые позволяют признать договор недействительным, по нормам гражданского права являются:

  1. Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
  2. Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
  3. Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
  4. Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
  5. Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
  6. Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
  7. Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
  8. Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
  9. В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
  10. Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
  11. Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
  12. Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  13. Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
  14. Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2016 года №305-ЭС16-9313).

В рамках каждого типа договоров могут выступать свои основания для признания их недействительными. Например, для кредитных договоров такими основаниями выступают несоблюдение обязательной письменной формы (по ст. 820 ГК), нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта, неспособность подписывать договор из-за возраста или психического расстройства, прочие основания (например, заемщика не уведомили о существенных условиях договора).

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части.

Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК).

То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором

Ряд сделок признается ничтожным, то есть такие сделки становятся недействительными с момента совершения и не предполагают оспаривания в судебном порядке.

Недействительность договора при наличии оснований может быть установлена в судебном порядке или определяется в силу закона. Оспоримый договор признается недействительным по решению суда, а ничтожным – во внесудебном порядке. На это указывается в п. 71 Постановления Пленума ВС от 2015 года №25.

Так как оспоримая сделка недействительна уже в момент подписания, то никаких юридических последствий она повлечь не может. Можно сказать, что оспоримого договора попросту не существовало.

Например, ничтожными являются мнимые договоренности (которые заключались только для вида), без намерения создания гражданско-правовых последствий, а также притворные сделки (например, дарственные вместо договора купли-продажи).

Уже изначально не имеющими правовых оснований признаются договоры, которые подписаны в отношении имущества, если распоряжение таким имуществом запрещено или ограничено (заложенное имущества или с иным обременением) или совершенные недееспособным, малолетним.

Оспоримыми являются, например, сделки, подписанные без обязательного согласия третьих лиц или государственных инстанций, в ущерб интересам третьих лиц, под влиянием заблуждения или угроз, заведомо кабальные сделки.

Порядок признания договора недействительным

Признание подписанного договора недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, включая арбитражный процесс (если сторонами дела являются индивидуальные предприниматели и юридические лица).

В судах общей юрисдикции чаще всего оспариваются договоры купли-продажи, дарения имущества, кредитования и микрофинансирования, страхования жизни и пр.

В арбитражных судах чаще всего рассматривают договоры аренды, купли-продажи имущества, контрактов по 223-ФЗ или 44-ФЗ, контрактов от имени юрлица, подписанных с ограниченными полномочиями и пр.

Заявление о недействительности договора направляется заинтересованным лицом по месту проживания ответчика. С таким заявлением может обратиться любое лицо, которое способно доказать наличие интереса к признанию договора недействительным.

Например, оспорить завещание может только наследник по закону, который мог бы претендовать на наследство при отсутствии завещания. То есть имущественные интересы истца должны быть ущемлены. Тогда как подать исковое заявление наследники второй очереди при наличии первоочередных наследников не вправе.

Требования в исковом заявлении могут исходить только от лиц, перечисленных в Гражданском кодексе. Это, например, законный представитель, потерпевший, учредители и пр. Необходимо будет предоставить доказательства недействительности сделки, а истец должен действовать заведомо добросовестно.

Хотя оснований для признания сделки недействительной достаточно много, чаще всего суды рассматривают иски по следующим основаниям:

  1. Оспаривание договоров по отчуждению недвижимости обиженными родственниками. Обычно они настаивают, что их родственник на момент подписания договора не отдавал себе отчета в своих действиях и не понимал последствия договора, он не мог подписывать договор по причине старческого слабоумия, он подписал договор под давлением или через шантаж
  2. Оспаривание сделок по отчуждению имуществ юридическими лицами, которые находятся в состоянии банкротства. Целью оспариваемых сделок является причинение имущественного вреда кредиторам.

Для оспаривания сделки истцу необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить основание для признания сделки недействительной.
  2. Определить подсудность дела: суд общей юрисдикции или арбитражный суд
  3. Составить исковое заявление с учетом требований ст. 131 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) или ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) – для арбитражных дел.
  4. Подготовить доказательства по делу: документы-основания и свидетельства допущенных нарушений.
  5. Оплатить государственную пошлину.
  6. Подать исковое заявление в суд с соответствующими требованиями: признать договор недействительным.

Исковое заявление

В исковое заявление необходимо включить следующие сведения:

  1. Наименование суда.
  2. Адрес судебной инстанции.
  3. Сведения об истце.
  4. Сведения об ответчике.
  5. Цена иска.
  6. Описания обстоятельств случившегося: суть оспариваемого договора, когда и кем он был подписан, на каких основаниях.
  7. Основание для признания договора недействительным со ссылкой на нормы Гражданского кодекса.
  8. Требования к суду.
  9. Дата и подпись.

С примерной формой искового заявления для признания сделки недействительной можно ознакомиться здесь.

К заявлению прикладываются документы, на которые ссылается истец в исковом заявлении, копия паспорта, квитанции оплаченной госпошлины. Истцу предстоит направить копию искового заявления ответчику.

Сроки исковой давности

При подаче искового заявления о признании сделки недействительной должны быть учтены сроки исковой давности. Они составляют три года на основании п. 1 ст. 181 ГК для признания сделки недействительной, а оспоримой – 1 год по п. 2 ст. 181 ГК.

Сроки рассмотрения исковых заявлений о признании сделки недействительной варьируются в зависимости от юрисдикции дела. По нормам ст. 154 ГПК при рассмотрении исков в судах общей юрисдикции они составляют до 2 месяцев, по ст. 152 АПК для арбитражных судов – до 6 месяцев.

Данные сроки затрагивают подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс может затянуться в зависимости от сложности и категории дела, необходимости исполнения судебных запросов, экспертизы и оценки, необходимости привлечения свидетелей.

Последствия

После того как договор был признан недействительным, то наступают следующие последствия (с учетом положений ст. 167 ГК):

  1. Юридические последствия недействительности наступают уже с момента подписания.
  2. Реституция, то есть восстановление статуса-кво: изначального положения сторон до заключения сделки. Например, если в рамках данного договора было продано имущество, то продавец вновь становится собственником, а покупатель утрачивает все права на это имущество. Или если удалось оспорить дарственную на квартиру, оформленную престарелой бабушкой в пользу внучки, то недвижимость включается в наследственную массу и делится между всеми родственниками (если бабушка уже умерла на день признания договора недействительным). Когда имущество, отчужденное по сделке, вернуть в натуре невозможно, то сторона должна компенсировать ущерб в денежной форме.
  3. Прекращение сделки в перспективе, если из сути соглашения следует возможность его прекращения только в будущем.
  4. Применение условия односторонней реституции, когда одной из сторон попросту нечего возвращать, то есть отсутствовало исполнение. Правила односторонней реституции применимы при отсутствии у стороны противоправного умысла.

Еще одним возможным последствием признания сделки недействительной может быть взыскание ущерба или убытков.

Таким образом, основания для признания договора недействительным прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Сделки могут быть оспоримыми или признаваться недействительными только по результатам удовлетворения иска от заинтересованного лица, или они могут признаваться ничтожными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Судебные споры , Читатель спрашивает , Юридические термины

Источник: https://zakonguru.com/situacii/dogovor-nedeystvitelnyi.html

Последствия недействительности сделок: в каких случаях победа может стать Пирровой

Признание договора недействительным последствия

Важной частью вопроса о недействительности сделок в российском праве является понятие последствий такой недействительности. Именно то, что суд установит наличие в сделке огрехов, влекущих ее недействительность, является основанием для их применения. Давайте разберемся с тем, что это за последствия.

Общие положения о последствиях

Статья 167 Гражданского кодекса РФ сообщает по данному вопросу, что недействительная сделка не может повлечь правовых последствий, кроме, разумеется, тех, которые непосредственно связаны с тем, что она недействительна.

Иными словами, если с точки зрения закона заключенный сторонами договор несет в себе существенные недостатки, то этого договора как бы не существует в природе. А раз его не существует в природе, то и никаких правовых последствий для участников он нести не должен.

А те последствия, которые уже наступили, должны быть аннулированы.

Кроме того, законом в ряде случаев при определении последствий «порочной» сделки предусматриваются своего рода санкции в отношении ее участников, включающие изъятие имущества по сделке в доход государства, а также возмещение ущерба, причиненного такой сделкой.

Виды последствий недействительности сделок

То, какие последствия «дефектности» договора будут в каждом конкретном случае применяться, зависит от обстоятельств его заключения. Соответственно, от разновидности таких последствий зависит то чего могут лишиться или что могут приобрести стороны по итогам судебных баталий.

Двусторонняя реституция

Самым «популярным» видом применения последствий недействительности сделки является звонко звучащая «двусторонняя реституция», что означает всего-навсего, что стороны «откатываются» к ситуации, существовавшей до подписания сделки.

Другими словами, каждая сторона волей-неволей обязана вернуть контрагенту-оппоненту все, что она в силу этой сделки приобрела. В законе используется вызывающее улыбку у людей, далеких от юриспруденции, выражение «в натуре».

Несмотря на некоторые ассоциации с «блатным» сленгом 90х, это слово означает только то, что имущество находится «в натуральном виде», то есть как оно есть.

Так вот, если имущество по спорной сделке в натуре никак не вернуть – а именно, когда речь идет не о материальных благах, а, например, о какой-то оказанной услуге, то стоимость такого нематериального актива закон требует возместить во вполне материальном денежном эквиваленте. Это применимо по отношению и к оспоримым, и к ничтожным сделкам.

В качестве примера можно привести пример, когда недееспособная в силу психического расстройства женщина под влиянием «сердобольных» родственников продала им принадлежащую ей квартиру, не понимая сути данной сделки.

В суде была заявлена двусторонняя реституция, а в частности – возврат права собственности на квартиру старой владелице, и возврат ею денежных средств (которых, к слову, хватило бы разве что на месяц найма данной квартиры) предприимчивой родне.

Но вообще список оснований признания недействительности сделок, при которых обычно применяется возврат сторон к «преддоговорному» положению, весьма широк: так, например, она применяется при совершении сделок, не отвечающих формальным критериям, по договорам, где допущены нарушения правил о их государственной регистрации, где участвуют недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, а также малолетние и несовершеннолетние, и, конечно, лица, не уполномоченные на заключение договора. Если сделка не отвечает требованиям закона, но при этом ни одна из сторон не совершала ее с пониманием этого несоответствия, то есть умысла на нарушение закона не было, то в данном случае нет оснований для каких-либо санкций и также применяется возврат сторон в первоначальное положение.
При этом в ст.167 ГК РФ есть один любопытный нюанс: отмечается, что суд вправе не применять возврат сторон в прежнее «преддоговорное» положение, если такое применение будет противоречить основам существующего правопорядка или нравственности. Иными словами, если восстановление первоначальной позиции сторон будет незаконным и безнравственным. Это относится, например, к сделкам по производству и распространению оружия, наркотиков, а также определенных категорий литературы (например, пропагандирующей религиозную ненависть и вражду и т.д.).

Когда невозможно применить двустороннюю реституцию?

Существуют также случаи, когда двусторонняя, то есть обоюдная реституция невозможна в силу объективных причин, и при этом отсутствуют резоны для применения «карательных» вариантов реституции.

  • Так, например, бывает, когда сторона просто не в состоянии вернуть полученное по сделке. Важно, чтобы эта невозможность возврата (к примеру, гибель имущества) произошла вследствие непредвиденных обстоятельств и не по вине стороны. Если же вина стороны в этом есть, то передача имущества в натуре просто заменяется на денежную компенсацию.
  • Если сделка односторонняя (например, дарение), то есть совершает предоставление по ней только одна сторона, то второй стороне при восстановлении существовавшей ранее ситуации попросту нечего требовать.
  • Если к моменту признания сделки недействительной одна из сторон прекратила свое бренное существование. Это может касаться, например, ликвидации юридического лица. Что, однако, не лишает пострадавшую сторону возможности использовать для восстановления своего права другие правовые пути.
  • В случае если приобретатель добросовестен. Это касается обычно ситуаций с «цепочками сделок». Например, квартира первоначального владельца была продана мошенническим путем третьим лицам без ведома этого владельца, а третьи лица, не подозревая о порочности первой сделки, в свою очередь, перепродали ее еще кому-то. В таких случаях, если не доказать, что этот «кто-то еще» знал о порочности первоначальной сделки, то истребовать у него квартиру будет невозможно.

Добросовестность: когда чистая совесть имеет еще и правовые «бонусы»

Необходимо коснуться также понятия добросовестных и недобросовестных приобретателей по сделкам, поскольку от них часто напрямую зависит применение последствий признания недейтвительности сделки.

Что есть добросовестность в данном случае? Лицо должно искренне полагать, что совершает целиком и полностью законную сделку, что контрагент обладает правом распоряжаться имуществом, которое переходит по договору, что не существует никаких обстоятельств, которые несут с собой вероятность оспаривания сделки.

Наиболее часто вопрос добросовестности «всплывает» при судебных баталиях по недвижимости, особенно по уже упоминавшимся выше «цепочкам сделок», — когда один и тот же объект меняет нескольких владельцев подряд.

Так, основным критерием в таких разбирательствах должна быть так называемая «должная осмотрительность». То есть перед заключением сделки потенциальный покупатель должен совершить ряд действий, а именно:

  • установить личность продавца, его правовой статус по отношению к продаваемой недвижимости – кто он такой, не подложный ли у него паспорт или доверенность, имеет ли он вообще право на планируемую сделку;
  • тщательно проверить документы на сам объект сделки – на предмет не только подчисток/приписок, но и фактических данных и их соответствия самому объекту;
  • по возможности, достоверно выяснить, существует ли опасность появления притязаний на объект сделки со стороны третьих лиц (особенно актуально по наследственному имуществу, поскольку недовольные наследники могут появиться вслед за приобретенной квартирой и пойти в суд);
  • если требуются какие-то согласования с вездесущими государственными органами, то их (согласований, не органов) наличие или отсутствие также необходимо проверить.

Соответственно, если покупатель оставил разрешение этих вопросов «на авось», то суд может решить, что он не проявил должной осмотрительности при покупке, «закрыл глаза» на возможные дефекты сделки и, соответственно, не может быть назван добросовестным приобретателем.

Односторонняя реституция и недопущение реституции

Другим видом последствий является «односторонняя реституция». При этом развитии событий одна из сторон возвращает то, что получила по сделке, обратно второй стороне, а та передает полученное от первой стороны в доход Российской Федерации. То есть одна из сторон обретает свое, а вторая – теряет.

Правовые последствия такой разновидности применяются обычно по сделкам, в которых одна из сторон умышленно действовала вопреки нормам закона и морали, например, относительно сделок, совершенных под влиянием обмана, угроз, насилия или тайного и идущего во вред стороне соглашения ее представителя с другой стороной, или если сторона бессовестно пользуется безвыходным положением другой для заключения желаемой сделки. По таким договорам стороной, оставшейся после судебного решения ни с чем, становится сторона-агрессор. Таким образом, односторонним применением реституции закон защищает добросовестную сторону, возвращая ей положенное, и наказывает недобросовестного участника, лишая его предполагаемой выгоды по сделке.

Например, частенько встречаются в жизни ситуации, когда недобросовестные деятели в сфере недвижимости, выкупив долю в квартире, вынуждают владельца оставшейся доли безропотно продать им свою долю по сильно заниженной цене, «мотивируя» это банальным насилием или угрозами его применить.

В этом случае можно просить суд о том, чтобы бывшему владельцу вернули право собственности на проданную под давлением долю в квартире, а деньги, которые ему за нее заплатили, и которые в условиях двусторонней реституции должны были быть возвращены агрессору, — в этом случае не возвращаются ему, а взыскиваются в доход государства.

В то же время, сам по себе состав обмана, насилия, угрозы и т.д. не всегда предполагает применение односторонней реституции «по умолчанию».

Так, например, в упоминавшемся выше примере со сделкой под угрозой, если недобросовестные дельцы вынудили владельца второй доли в праве собственности не продать свою долю по заниженной цене, а наоборот, выкупить долю агрессора по завышенной цене, то можно рассмотреть и вариант двусторонней реституции.

Ведь владелец квартиры наверняка захочет впоследствии решить вопрос с «подвисшей» спорной долей, а если она после судебного разбирательства уйдет в доход государства, то с решением этого вопроса могут возникнуть проблемы с «далекоидущими» и не всегда отрадными перспективами.

Кроме того, в некоторых случаях возможен и вариант недопущения реституции – в случаях, когда обе стороны не могут похвалиться повышенной добросовестностью действий при сделке. Следовательно, если действия обеих сторон по договору противоречат основам нравственности и правопорядка, то при судебном разбирательстве есть немалая вероятность, что оба участника останутся ни с чем.

Помимо основных последствий могут существовать еще и дополнительные. Так, Гражданский кодекс предусматривает возможность возмещения ущерба и убытков по не соответствующей требованиям закона сделке.

Правила исчисления и доказывания ущерба и убытков те же, что и в любом другом случае, и необходимо в том числе обосновывать и доказывать, что убытки были причинены (или ущерб был нанесен) именно в связи с конкретной сделкой.

Сроки применения последствий недействительности сделок

По ничтожным сделкам срок исковой давности для применения последствий их «дефектности», как и для признания самой сделки недействительной, составляет 3 года.

При этом для лиц, не участвующих в сделке, но имеющие в ней свой интерес, срок может быть продлен, но не более, чем до 10 лет.

Истечение сроков для участников сделки начинается с момента начала ее исполнения, а для не участвующих, но кровно заинтересованных лиц, – с момента, когда лицо узнало (либо в силу каких-либо обстоятельств должно было узнать) об этой сделке.

По оспоримым сделкам законодатель весьма скупо отмерил 1 год для оспаривания. Течение этого срока стартует либо с момента, когда недовольное лицо узнало (или, опять же, теоретически должно было узнать) о сделке, либо с того времени, когда в отношении этого лица прекратились насилие или угроза, в силу которых оно совершило невыгодную для себя сделку и не могло ее оспорить раньше.

Важно понимать, что недостаточно просто указать в иске «прошу применить последствия недействительности сделки». Нужно выделить, каким образом эти последствия будут реализованы, что за имущество и кому из сторон будет передано, какое – нет, в силу каких обстоятельств.

Возьмем для примера сделку, в которой участвовал психически больной человек и им было передано другой стороне имущество, но деньги переданы ему не были; соответственно, при оспаривании такого договора необходимо указать в иске и установить в судебном заседании факт не передачи денег.

Кроме того, в «просительной» части иска при описании желаемых последствий недействительности, которые истец просит применить, нужно указать, что имущество должно быть возвращено первоначальному владельцу, но другая сторона, которая должна была бы получить обратно свои деньги, ничего не должна получить, так как не передавала их при сделке. Иными словами, не надо уповать на волшебные слова из статьи в Гражданском кодексе РФ о том, что «стороны возвращаются в первоначальное положение», а нужно детально описать, как именно и по каким правилам будет осуществляться этот возврат. Суд не станет «теряться в догадках» относительно того, какой вариант развития событий желает истец.

Последствия признания сделки недействительной – один из ключевых моментов, который необходимо учитывать при принятии решения, стоит ли вообще обращаться в суд. Каждая правовая ситуация, возникающая в сфере делового оборота, индивидуальна, и ее нюансы могут оказать решающее значение для заинтересованных лиц.

Поэтому разрешение вопроса о том, какой вид последствий применим в том или ином случае, и какую именно схему этих последствий указывать в иске — это всегда требует всестороннего рассмотрения и понимания потенциальных последствий, а посему консультация специалиста в данном случае не просто рекомендуема, а необходима.

В противном случае есть шанс, что победа в суде может обернуться слишком дорогой, а то и неподъемной ценой.

Источник: https://yuristica.ru/stati/posledstviya-nedejstvitelnosti-sdelok

Недействительные сделки по новым правилам

Признание договора недействительным последствия

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.

по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.

Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.

Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.

В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Как признать договор недействительным

Признание договора недействительным последствия

Может ли заключенный договор оказаться незаконным и по каким признакам мы можем это понять? Каковы основания для признания соглашения недействительным? Речь идет о соглашениях, по которым для сторон не должно наступать никаких юридических последствий в силу их противоречия действующему правопорядку. Стороны не обязаны исполнять обязательства, установленные текстом такого документа. Подтверждение недействительности контракта или его части допускается как по решению судебных органов, так и без него — договор признается ничтожным по законным основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ.

Когда договор признается ничтожным

При упоминании в законе соглашений, которые признаются недействительными по решению судебных органов, речь идет не о ничтожных, а об оспоримых сделках: закрытый перечень оснований для признания сделки ничтожной прямо поименован в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Такие соглашения не являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, установление которых предполагали участники. Признание недействительным в части (конкретные пункты) или полностью происходит независимо от решения суда.

Виды недействительных договоров

Законодатель классифицирует все недействительные сделки на 2 вида:

ВидыОспоримыеНичтожные
ОбщееПорок воли, субъекта, содержания, формы
РазличияПризнаются только по судебному решениюСудебное решение не требуется
Исковая давность1 год3 года

Ничтожный договор

Ничтожный договор порочен по своей природе, с самого начала, он заведомо нарушает основы нравственности или правопорядка, и стороны, по крайней мере, дееспособная сторона, должны об этом знать. В соответствии со ст. 166 – 172 Гражданского кодекса РФ, ничтожны сделки:

  • мнимые — заключаемые для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия;
  • притворные — прикрывающие другую сделку, с иными фактическими условиями;
  • в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено;
  • совершенные недееспособным вследствие психического расстройства или малолетним (до 14 лет).

Для сторон не играет роли непосредственно судебное признание ничтожной сделки недействительной, исковые требования заинтересованной стороны направлены на применение ее последствий.

Пример

Мать несовершеннолетнего обратилась в судебные органы с заявлением о применении последствий недействительности купли-продажи телефона стоимостью 80 000 рублей без ее согласия. Магазин добровольно возвращать денежные средства отказался.

Судебным решением подтвердилось признание договора ничтожным, основанием является малолетство покупателя, применены последствия в форме двусторонней реституции, в заседании установлено, что покупателю на момент покупки не было 14 лет.

Доводы ответчика о том, что покупка является мелкой бытовой сделкой, судьей отклонены, а иск удовлетворен полностью.

Оспоримый договор

В соответствии со ст. 166, 173 – 179 Гражданского кодекса РФ, оспоримыми являются соглашения, совершенные:

  • без обязательного по закону согласия третьих лиц или государственных органов;
  • за пределами правоспособности организации;
  • лицом или органом с ограниченными полномочиями;
  • в ущерб интересам юридического лица, по сговору или если другая сторона знала об ущербе;
  • несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законных представителей, когда такое согласие требуется;
  • ограниченным в дееспособности гражданином по распоряжению имуществом без согласия попечителя;
  • гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, кабальные сделки.

Условия признания недействительности

Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:

  • требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
  • предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
  • понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
  • ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.

Порядок признания соглашения недействительным

Чтобы оспорить сделку, заинтересованное лицо выполняет определенную последовательность действий — порядок признания соглашения незаконным:

  1. Определяет вид недействительности соглашения в соответствии с основаниями и условиями, указанными в законе.
  2. Определяет подсудность (суд общей юрисдикции или арбитражный суд).
  3. Составляет исковое заявление в соответствии с требованиями статьи 131 ГПК РФ (статья 125 АПК РФ — для арбитражного дела).
  4. Готовит доказательства по делу (документы, подтверждающие основания, пороки).
  5. Оплачивает государственную пошлину.
  6. Подает иск в судебные органы с соответствующими требованиями.

Такой порядок признания сделки недействительной позволит быстрее и эффективнее получить положительное решение судебных органов по делу.

В ____________________________ (наименование суда)Адрес суда _____________________Истец: _______________________ (Ф.И.О. полностью, адрес)Ответчик: _____________________ (Ф.И.О. полностью, адрес)Цена иска: ____________________ (вся сумма из требований)ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕо признании сделки притворной

Источник: https://clubtk.ru/kak-priznat-dogovor-nedeystvitelnym

Последствия и условия признания договора недействительным

Признание договора недействительным последствия

Условия признания договора недействительным — это обстоятельства, перечисленные в ст. 166 ГК РФ: в установленных законом случаях сделка может быть оспорена судом или признана ничтожной. Расскажем, кто и в каких случаях может оспорить соглашение и какие последствия это повлечет для сторон соглашения и иных лиц.

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

  • при нарушении требований закона или иного правового акта;
  • при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
  • при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
  • при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
  • при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

  • с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
  • лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
  • недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
  • с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом.

Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием.

Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным.

Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей.

Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится.

Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Признание ничтожной сделки недействительной: образец требования

Источник: https://ppt.ru/art/gk/sdelka-nedeystvitelna

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.