Риски участника долевого строительства

Содержание

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

Риски участника долевого строительства

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно – слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе “обязанности компании” предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала).

Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств.

Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика – то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства.

В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию.

То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки – были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик – участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату – тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать – неизвестно.

В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты.

Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства.

Путь один – дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации “без квартиры и без денег”, особо обратите внимание на пункт “условия расторжения договора”.

Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора.

Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги.

Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику.

Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: “Денег сейчас нет, приходите через неделю”, а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете.

Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано – какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд – то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел.

Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда.

Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех “договорах”, составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для “отступления”.

Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор.

После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически – невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы.

Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора – вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д.

Есть в этом, правда, одно “но” – цена за квадратный метр зашкаливает.

Источник: http://www.juryst.ru/stroi2.html

Риски долевого участия в строительстве и как их избежать – Школа Инвестора

Риски участника долевого строительства

Несмотря на некоторую нормализацию отношений в сфере долевого участия в строительстве, риски, связанные с ним, по-прежнему достаточно велики.

Дело в том, что дольщик, по российскому законодательству, до сих пор фактически бесправен, потому что не является кредитором, а имеет на руках лишь «неденежное обязательство» в виде договора с застройщиком. Поэтому, при банкротстве фирмы-застройщика вернуть свои деньги если и получится, то только после возврата денег банкам, налоговой, юридическим лицам  и пр.

Более того, недобросовестные застройщики вполне могут выйти сухими из воды, заключая договоры с дольщиками через фирму-прослойку, а потом банкротя ее. При этом дольщики не получают ни денег, ни квартиры.

Риск остаться без квартиры и без денег

Как работает такая схема?

  1. Фирма «А», которая в конечном счете и будет являться «выгодоприобретателем», организует подставную фирму «Б», которой выдает кредиты.
  2. Фирма «Б» заключает договоры долевого участия в строительстве с клиентами и получает по этим договорам деньги.
  3. Фирма «Б» что-то может даже построить, но через некоторое время на ее счетах внезапно заканчиваются деньги и она объявляет себя банкротом.
  4. Назначается конкурсный управляющий, который должен реализовать имущество фирмы «Б» для того чтобы рассчитаться с кредиторами, в пул которых входит кто угодно, кроме дольщиков.
  5. Более того, конкурсный управляющий по закону может отменить все договоры о долевом участии в строительстве, который были заключены за полгода до банкротства фирмы «Б».

По такой схеме фирма «А» получает построенный объект и кредитные деньги обратно, а дольщики остаются ни с чем. Причем, все участники формально действуют по закону, но фактически такая схема является мошеннической. Но доказать связь между двумя фирмами и их преступный умысел на практике бывает очень тяжело.

Выглядит фантастически, но, тем не менее, попав в такую схему, дольщик может остаться и без квартиры и без денег.

Как избежать?

Во-первых, чтобы было с чем, в случае чего, идти в суд и быть защищенным законом у вас на руках должен быть договор участия в долевом строительстве с государственной регистрацией в регистрационной палате. Только такой договор защищен Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Во-вторых, необходимо, чтобы были четко прописаны условия расторжения договора. В каких случаях и по чьей инициативе он может быть расторгнут, а также в какие сроки, в каком объеме и каким путем возвращаются ваши деньги.

Существуют и обычные риски, связанные с участием в долевом строительстве: «замораживание» строительства, перенос сроков сдачи дома, отсутствие договора о долевом участии в строительстве, изменение количества квадратных метров вашей квартиры и ее цены. Рассмотрим эти риски и пути сведения их к минимуму.

Риск «заморозки» строительства или перенос сроков сдачи объекта

Строители могут использовать ваши деньги на достраивание других объектов; могут появиться проблемы с поставщиками или субподрядчиками и т.д. – во всех этих случаях возможен срыв предполагаемых сроков.

Риск возникновения доплат, связанных с увеличением квадратных метров или дополнительными работами

Часто встречается ситуация при которой застройщик построил объект с увеличением площади или не предусмотрел какие-то работы. В обоих случаях застройщик хочет получить дополнительные деньги с дольщиков.

Риск возникновения проблем с регистрацией прав собственности

У застройщиков могут возникнуть проблемы из-за невыполнения требований администрации: по благоустройству и содержанию придомовой территории, отсутствовать необходимые документы или не соблюдены еще какие-то условия. В этих случаях могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на объект строительства.

Резюме

Договоры с застройщиками, как правило, составляют местные юристы. Вполне естественно, что они стараются максимально защитить интересы застройщика.

Но, если вы разберетесь во всех пунктах сами или с помощью юриста, вы сможете составить мнение о том, насколько высоки риски этого, конкретного договора о долевом участии в строительстве и стоит ли его подписывать.

Ведь, в конце концов, вы рискуете своими, и немалыми, деньгами.

Значит ли все эти риски долевого участия в строительстве, что инвестировать в «долевки» не нужно? Конечно, нет! Просто необходимо очень тщательно подходить к выбору застройщика.

Нужно проверить документы застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и не заключать договор с фирмами-посредниками.

Особое внимание в договоре нужно обратить на описание объекта, срок его постройки, цену и порядок оплаты, а также на условия расторжения договора.

С января 2014 года, действует норма, по которой застройщик должен страховать возводимую недвижимость от «недостроя». Такие поправки внесены в Федеральный закон 214 об участии в долевом строительстве.

Источник: https://investorschool.ru/riski-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-i-kak-ix-izbezhat

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Риски участника долевого строительства

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.

Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений.

Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Какие риски влечет договор с застройщиком по ИП?

Риски участника долевого строительства

Если речь идет о новостройке, с застройщиком возможно заключать два варианта договоров: договор участия в долевом строительстве или договор купли-продажи.

Здесь нужно обращать внимание на состояние объекта: если строительство жилого дома еще не завершено, следует заключить только договор долевого участия.

На это прямо указывает Федеральный закон 214-ФЗ, который как раз регулирует все взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства (в обиходе такой договор называют ДДУ).

Если многоквартирный дом достроен и введен в эксплуатацию, но у застройщика остались нереализованные квартиры, тогда у него есть вариант заключить с вами договор купли-продажи квартиры в обиходе ДКП. Все иные варианты договоров и соглашений — займы, предварительные договоры и прочее — не законны.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

В ДДУ застройщика в Крыму указан незнакомый мне документ – что делать?

Перед заключением любого из договоров посмотрите проектную декларацию застройщика на данный объект; они размещаются на сайте www.наш.дом.РФ во вкладке «Единая информационная система жилищного строительства» (ЕИСЖС).

Из этой декларации вы увидите финансовое положение застройщика, площади, количество квартир, нежилых помещений, машино-мест, планируемых разместить в данном объекте, а также предполагаемые сроки ввода дома в эксплуатацию либо информацию о том, что объект введен, и массу другой полезной информации.

Там же, на сайте www.наш.дом.РФ, вы сможете увидеть и все самые актуальные документы на строящийся объект.

В силу требований 214 Федерального закона застройщики размещают и градостроительные планы, и разрешения на строительство, и правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором идет строительство, а также ежеквартальную бухгалтерскую отчетность и даже аудиторские заключения.

Шаблон договора участия в долевом строительстве тоже присутствует в системе у каждого застройщика. Вы можете заранее распечатать его и изучить более подробно в спокойной обстановке.

Если объект находится в стадии строительства, запросите у застройщика возможность ознакомиться с проектом. Копию вам, конечно, не предоставят в силу значительного объема данного документа, но для обозрения в согласованный день и час дать будут обязаны.

Посмотрите планировочную организацию участка, где какие въезды и выезды, площадки и парковки. И главное — спрашивайте, больше спрашивайте. Чем более подробно вам расскажут о потенциальном объекте, тем меньше потом вероятность разочароваться в покупке.

Если же после изучения всей доступной информации и документов застройщика у вас останутся какие-либо вопросы, сомнения, обратитесь к специалистам. Это будет стоить вам денег, но внесет ясность и спокойствие, что явно будет способствовать принятию более взвешенного решения.

Теперь о том, почему застройщику выгодно заключить договор с ИП. Во-первых, в соответствии с 214-ФЗ на граждан, приобретающими жилье для личных целей, а точнее для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяются положения Закона о защите прав потребителей.

Это влечет для застройщика увеличение размера штрафных санкций в виде дополнительных штрафов, предусмотренных за отказ от добровольного исполнения обязательств. Во-вторых, согласно 214-ФЗ штрафы за нарушение обязательств перед гражданами уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Индивидуальный предприниматель по сути своей тоже гражданин, но с точки зрения экономических взаимоотношений он —субъект предпринимательской деятельности. В-третьих, можно предположить, что застройщик, заключив договор с ИП, надеется таким образом вообще вывести взаимоотношения из-под действия 214 Федерального закона.

В статье 1 вышеупомянутого закона прямо говорится о том, что его действие не распространяется на отношения с предпринимателями. К таким будет применяться законодательство РФ об инвестиционной деятельности.

Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Еще возможно, что данное решение является для застройщика способом перевести судебные разбирательства в юрисдикцию арбитражного суда, где можно ощутимо снизить размер неустойки в соответствии с нормами гражданского кодекса и доказать несоразмерность санкций.

Следовательно, заключив договор в качестве ИП, вы рискуете утратить возможность получить больше денежных средств в качестве компенсации за нарушение своих прав, а также перевести судебные разбирательства в плоскость арбитражного процесса с профессиональными участниками и действием правовых норм об инвестиционной деятельности.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_riski_vlechet_dogovor_s_zastroyschikom_po_ip/101204

Какие риски поджидают дольщика при участии в долевом проекте – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Риски участника долевого строительства

Сегодня уже многое сказано и написано об изменениях в 214 ФЗ, вступивших в действие с начала 2017 года, которые намного усложнили жизнь застройщикам. Не секрет, что многие строительные фирмы не смогут пережить кардинальные нововведения в законодательстве и просто уйдут с рынка долевого строительства.

Гражданам это на руку, поскольку всегда лучше иметь дело с крупной и надежной компанией, которая дорожит своей репутацией. Что касается дольщиков, то их положение заметно упрочилось, но риски долевого участия в строительстве все-таки остаются, хотя их стало заметно меньше, чем раньше.

С чем могут столкнуться граждане, решившие купить недорогое жилье в новостройке, и как избежать рисков? Давайте в этом разберемся.

Эксперты сходятся во мнении, что нововведения в законе в целом позитивны и, безусловно, способствуют улучшению ситуации в долевом строительстве, которое в последние годы стало менее рискованным. Соглашаясь с оценками компетентных специалистов, юристы нашей организации провели мониторинг и выявили основные факторы риска, с которыми может столкнуться дольщик, участвуя в долевом проекте.

О 214 ФЗ слышали уже многие и практически все потенциальные дольщики знают, что заключать с застройщиком нужно только ДДУ. Поэтому они уверены, что подписав договор долевого участия, риски им уже не страшны, так как они находятся под защитой закона. Однако это не совсем так.

Условия договора таят в себе много скрытых моментов, на которые граждане, в силу незнания законодательства, не обращают внимания. На это и рассчитывают застройщики, включая в документ пункты, невыгодные, а подчас напрямую противоречащие интересам участникам.

Подробный анализ договора опытным юристом поможет раскрыть глаза дольщику и позволит не подвергнуть себя очередному риску.

214 ФЗ позволяет застройщикам изменять первоначальную цену договора, но с оговоркой: такая возможность должна быть прописана в документе, и вопрос требует согласования с дольщиком. Застройщики активно пользуются своим правом. Практически в каждом ДДУ есть пункт о доплате за лишнюю площадь. Доплата может зависеть также от удорожания стройматериалов, поднятия налоговых ставок, индекса потребительских цен и т.д.

Большинство застройщиков обязывают участников оплачивать коммунальные платежи до подписания акта, что само по себе незаконно. В результате доплат цена квартиры может возрасти на несколько сотен тысяч рублей, поэтому лучше не соглашаться на заключение договора на таких условиях.

При приемке квартиры очень часто обнаруживается несоответствие по площади. Фактическая квадратура квартиры, полученная в результате обмеров БТИ, как правило, отличается от указанной в ДДУ, и к этому надо быть готовым.

  Требование о доплате за лишние метры вполне законны, но только тогда, когда изменения не превышают 5 % от всей площади.

По новым правилам, если проектная площадь жилья отличается от фактически полученной более чем на 5 %, дольщик может аннулировать договор, а также взыскать с застройщика компенсацию за весь период действия договора.

Задержка строительства – это, пожалуй, самая распространенная ситуация в долевом строительстве. В нее рискует попасть каждый второй дольщик. В ДДУ стоят сроки передачи жилья, которые застройщик не имеет права нарушать.

За это ему грозят немалые штрафные санкции в пользу дольщиков. Неустойка выливается в огромные суммы (проценты взимаются за каждый просроченный день), поэтому понятно желание застройщика избежать выплат.

По закону это возможно, если перенос сдачи объекта будет согласован со всеми участниками проекта.

Стоит отметить, что подписав допсоглашение с застройщиком, дольщик соглашается с переносом даты на более позднее время и не может претендовать на неустойку за задержку сроков строительства, положенную ему по закону. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем давать свое согласие.

Еще один риск, который поджидает дольщика на пути к новоселью – неудовлетворительное качество квартиры, в которой полно недоделок и строительных дефектов. Принятие жилья у застройщика – это не безусловная обязанность дольщика.

Если обнаружатся недостатки, нельзя идти на поводу у строителей и подписывать передаточный акт, иначе все дефекты придется исправлять за свой счет. А по закону это должен делать застройщик своими силами, причем в строго оговоренное время.

Сначала необходимо составить претензию об устранении недостатков, а если застройщик ее проигнорирует и не исправит свои огрехи, нужно обращаться в суд.

Строительство дома длится несколько лет, за это время материальное положение дольщика может поменяться, у него могут возникнуть трудности с внесением денег в долевое строительство, риски возможной неплатежеспособности на начальном этапе строительства посчитать достаточно трудно. Однако участник проекта не может просто так расторгнуть договор, если на то нет законных оснований.

Если же застройщик просрочит платеж более двух месяцев, застройщик имеет законное право отказаться от договора в одностороннем порядке и предъявить ему требование о выплате неустойки. Поэтому гражданам необходимо учитывать этот риск, прежде чем принять решение об участии в долевом проекте.

С 2017 года у граждан появилась возможность получить в общую долевую собственность построенные на участке объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские дошкольные учреждения.

При согласии дольщика, между ним и застройщиком заключается соглашение, и средства участника, в том числе будут направлены на строительство данного объекта.

В чем здесь риск? Дольщику нужно быть готовым к дополнительным расходам, которые ждут его в будущем, поскольку помимо прав он также возлагает на себя обязанности по содержанию данного объекта: уплату налогов, аренды, коммунальных платежей.

Самые серьезные риски при долевом строительстве – это возможное банкротство застройщика. Дальнейшие действия граждан зависят от множества факторов. Если применяется стадия наблюдения, дольщику следует обращаться в Арбитражный суд, на чьем производстве находится банкротное дело, и заявлять свои требования в реестре кредиторов.

По закону дольщик может претендовать либо на денежное возмещение, либо требовать передачу ему жилого объекта.

Если до начала процедуры дольщик уже успел принять квартиру по акту, он может оформить ее в свою собственность.

 

Опытные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам предотвратить большинство рисков, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве. В разделе «Контакты» опубликованы наши данные для связи.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/riski-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Выгода и риски долевого строительства

Риски участника долевого строительства
На сегодняшний день долевое строительство – пожалуй, самый доступный способ приобрести квартиру в новостройке по цене ниже рыночной.

Аналитика строительного рынка в Санкт-Петербурге дает динамические показатели, но по данным проектных деклараций застройщиков, реестров выданных разрешений на строительство, Росстата, Росреестра и Банка России прошедший 2019 год отмечен следующими цифрами:

· Количество строящихся жилых домов – 802 (из них 726 – многоквартирные);

· Текущий объем строительства – 14912423 м2;

· Среднемесячный ввод жилья застройщиками – 259258 м2;

· Количество выданных ипотечных жилищных кредитов под ДДУ – 1983

На сегодняшний день есть актуальные предложения от застройщиков:

· КВС – ЖК «Жили-были», ЖК «Наутилус», ЖК «Континенты»;

· ЦДС – ЖК «Полюстрово», ЖК «Елизаровский», ЖК «Волковский», ЖК «Московский»;

· Setl City – ЖК «Артлайн», ЖК «Стрижи», ЖК «Солнечный город»;

· ЛСР – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цветной город», ЖК «Новая Охта».

Долевое строительство заключается в том, что оно ведется на деньги будущих покупателей. Их также называют дольщиками или инвесторами. Термин долевое обозначает, что инвестор передает застройщику только часть денег.

Именно эта часть и покрывает расходы на застройку его имущества в многоквартирном доме.

Особенности российского законодательства не позволили гарантированно обеспечить безопасность интересов дольщиков, поэтому вопрос о рисках долевого участия не теряет своей актуальности. Главной причиной является то, что по договору дольщик получает не право собственности, а право требования.

Если застройщик нарушает права инвестора, то, в лучшем случае, он сдает объект с нарушением указанных в договоре сроков. В худшем случае застройщик «пропадает» вместе с деньгами, а объект строительства переходит в стадию заморозки.

Выгода приобретения жилья по договору долевого участия:

· Если сравнивать цены на два идентичных объекта, один из которых представлен на вторичном рынке, а второй является новостройкой, то, как бы парадоксально это ни выглядело, стоимость квартиры в новостройке существенно ниже. Следует отметить, что на завершающей стадии строительства стоимость квартир возрастает, поэтому инвестиции именно в строительство для дольщиков будет самым выгодным.

· Отсутствие юридической истории новостройки снижает риски, характерные для сделок с вторичным жильем.

· Современные новостройки образуют комфортабельные жилищные комплексы со своей инфраструктурой высокого социального уровня.

· Участвуя в ДДУ, инвестор имеет возможность задействовать ипотечный кредит с более выгодными процентными ставками.

· Последующая перепродажа квартиры гарантированно принесет прибыль.

Но не стоит забывать о рисках, которые сопряжены с участием в долевом строительстве. Эти риски можно минимизировать, однако полностью исключить пока невозможно.

· Заключение договора не означает скорое заселение. Возможно, дольщику придется ожидать сдачи объекта в течение нескольких месяцев или даже лет. Срок сдачи объекта прописан в договоре, и если застройщик не выполняет своих обязательств, то он обязан выплатить неустойку.

Востребование неустойки – юридически сложный процесс, поэтому потребуется помощь квалифицированного специалиста. Адвокат по взысканию неустойки в судебном порядке добьется от застройщика положенных выплат или расторжения договора с выплатой штрафов.

· Внесенная по договору сумма – не последние расходы, которые предстоят дольщику. Необходимо учитывать затраты на ремонт и приобретение интерьера. Здесь тоже есть свои нюансы, так как многие застройщики предлагают квартиры «под ключ», то есть, с полной чистовой отделкой.

· Право требования подразумевает переход квартиры в собственность после сдачи объекта. То есть, в «замороженной» строке дольщик квартиру продать не может.

Именно данный риск и вызывает общественное опасение, так как в большинстве мошеннических схемах застройщик «исчезает» с деньгами, а дом остается недостроенным. Но и в этом случае есть выход из ситуации.

Если юрист будет сопровождать сделку комплексно, то он сможет запустить процедуру взыскания неустойки еще до того, как застройщик опустошит свои счета или объявит себя банкротом.

Задачей адвоката является снижение рисков при заключении ДДУ.

Любая строительная компания может привлекать средства инвесторов, однако для этого необходимо, чтобы у нее имелись надлежащим образом оформленные документы: разрешение на строительство, проектная документация, основания для использования участка.

Адвокат должен изучить все документы до подписания договора. Привлечение юриста к разрешению уже возникшего спора не всегда заканчивается успешно. Юрист подскажет, как максимально обезопасить сделку.

Возможно, потребуется дополнительно ее застраховать.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ec281fb8600f212158d48ef/vygoda-i-riski-dolevogo-stroitelstva-5f29441aae15ec34fab653bf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.