Совместное домовладение это

Содержание

Совместное домовладение: что стоит знать об управлении общим имуществом? Рассуждают эксперты

Совместное домовладение это

Объединения собственников квартир сложно назвать абсолютно новым явлением для Беларуси, однако многие граждане нашей страны не только не представляют, что такое совместное домовладение, но и твердо убеждены, что все, что находится за пределами их квартиры, – сугубо забота государства и работников сферы ЖКХ. Как стать собственником жилья не только на бумаге и что из себя представляют товарищества собственников за круглым столом «Быть собственником – стать хозяином» обсудили член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ, консультант отдела по эксплуатации жилищного фонда, организации и проведению жилищной реформы управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Евгения КРАСУЦКАЯ и председатель правления ЖСПК-820, председатель КОТОС-59 Владимир УСТИНОВИЧ.

– Что же такое общее имущество многоквартирного жилого дома и почему жильцы должны его содержать?

Е.К.: Проще говоря, это все то, что находится за пределами квартиры. То, что собственники обязаны содержать согласно законодательству.

Г.К.: При покупке квартиры человек отдает 90 % стоимости именно за общее имущество. Если нет общего имущества, то нет и жилого помещения.

Только представьте, если в доме убрать все стены и перекрытия, что останется от квартиры? Каждый собственник является совладельцем имущества, и, когда люди говорят, что это не мое, это абсурд, так быть не может даже по бухгалтерским документам, не касаясь законодательства.

В свою очередь и многие белорусские чиновники часто используют такую фразу, как «дом находится на балансе ЖКХ», что вводит людей в заблуждение. Они начинают думать, что этот дом коммунальный и у них в собственности только квартира.

Нужно называть вещи своими именами: дом находится в оперативном управлении у такой-то организации, а не на балансе. Ведь будь эти дома на балансе, то организации ЖКХ могли бы напрямую обращаться в международные кредитные организации, потому что это миллиарды долларов недвижимости.

– Кто в Беларуси может осуществлять управление общим имуществом многоквартирного жилого дома?

Е.К.: Это могут быть участники домовладения, товарищество собственников или организация застройщиков, а в случае, когда способ управления не был выбран, – государственная служба заказчика (ред.: в Минске – КУП «ЖКХ»).

Или, к примеру, если в товариществе не обеспечивается надлежащее управление, то районная администрация вправе назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. В Минске эту роль выполняют государственные службы заказчика.

И, как правило, в основном они управляют общим имуществом старого жилфонда, в новостройках же все чаще люди решают создавать товарищества.

В.У.: В моей практике был случай, когда руководитель кооператива, созданного еще в советские времена, уже не мог в силу возраста исполнять свои обязанности. Собрать общее собрание, чтобы решить вопрос об управлении общим имуществом, ему также не удавалось ввиду незаинтересованности собственников, поэтому он попросту передал всю документацию в районную администрацию.

– Есть ли разница между товариществом собственников и организацией застройщиков?

Г.К.: Чтобы никто не путался, стоит начать с того, что фактически все многоэтажные дома в Беларуси, за исключением арендного жилья, – это совместные домовладения. И в Жилищном кодексе прописано, что формой управления совместным домовладением может быть любая структура: и товарищество собственников, и организация застройщиков, несмотря на некоторые нюансы в их деятельности.

В.У.: Во многом эти формы перекликаются, но главное отличие состоит в том, что организация застройщиков создается еще на стадии строительства жилого дома, а товарищество уже после ввода дома в эксплуатацию.

Суть не меняется, наша организация как была ЖСПК-820, так ею и осталась, выполняя те же функции, что и товарищество собственников.

Конечно, когда человек приобретает квартиру в ТС, то он автоматически становится членом товарищества, а чтобы стать членом ЖСПК, необходимо заплатить вступительный взнос. То есть, пока человек его не оплатит, у него не будет права голоса на общих собраниях.

И главное, что хотелось бы отметить, выбирать форму управления стоит на стадии строительства дома, когда люди еще очень активны и практически 100 % посещают общие собрания. После сдачи дома сделать это будет гораздо сложнее.

Е.К.: Организация застройщиков создается для строительства многоквартирного жилого дома, но с возможностью последующего управления общим имуществом.

Товарищество же изначально создается в целях сохранения и содержания общего имущества.

Что касается приобретения квартиры в ЖСПК и автоматического вступления в члены кооператива, то этот вопрос в скором времени будет урегулирован законодательно.

– Можно ли создать товарищество собственников вместо организации застройщиков после завершения этапа строительства многоквартирного жилого дома?

В.У.: По окончании строительства жильцы сами выбирают форму управления общим имуществом. Теоретически это возможно сделать, но смысла большого нет.

– Может ли одно товарищество собственников объединять несколько многоквартирных жилых домов?

Е.К.: Сегодня это законодательством не предусмотрено, но в практике встречаются случаи, когда несколько домов, находящихся на одной территории, объединены в одно товарищество.

Мы планируем развить это направление в будущем, однако у подобных объединений тоже есть свои минусы.

К тому же сегодня наше население не особо проявляет инициативу даже в рамках своего дома, и им по большому счету все равно, что происходит в соседнем.

В.У.: Представьте, что рядом стоят два дома, один из которых был построен в 2011 году, а другой – в 76-м или 2000-м. Это ведь совершенно разные дома, у них абсолютно разные конструкции и степень износа.

Именно по этим причинам объединение собственников этих домов будет достаточно проблематичным.

А вот покупать изначально несколько домов, имеющих что-то общее, исходя из экономической целесообразности, намного выгоднее.

Г.К.: Объединения собственников нескольких жилых домов – это по сути китайская практика, там на общем участке земли строятся целые жилые кварталы.

В качестве положительного примера в Беларуси можно привести квартал «Зеленый бор», где проживает около 12 000 граждан, где есть собственная диспетчерская служба, техника, видеонаблюдение, и у людей нет причин говорить, что это плохо.

Такие объединения могут оправдать себя лишь в том случае, если на общем участке земли примерно в одно время будут строиться однотипные дома, но создавать подобное из разных домов совершенно неприемлемо. Причем стоит отметить, что в Китае такую практику стали применять именно из-за экономической выгоды: чем больше квартир, тем меньше затрат на юридическое лицо.

– Может быть, стоит создать какое-то единое уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?

Г.К.: Между собой часто сравнивают товарищества и ЖЭУ, и многие считают, что было бы неплохо сделать все либо государственным, либо отдать в руки частникам. Это неправильно: в каждом случае собственники сами должны определиться – многоэтажки принадлежат им.

Кроме того, люди везде работают по одним и тем же правилам. Просто стоит всегда помнить о том, что специалисты – главное в этой сфере, и постоянно уменьшать им зарплату, тем самым снижая затраты, нельзя.

Потому что потом, даже вливая в эту отрасль огромные деньги, понадобится много лет, чтобы восстановить высокий уровень профессионализма работников ЖКХ.

– Если все имущество является собственностью людей, то кто тогда зарабатывает на рекламе в лифтах?

Г.К.: Если собственники проявили активность и создали, к примеру, товарищество, то эти деньги будут идти им, на счет товарищества.

А если они пассивны, то все решения принимает государственная служба заказчика, но у собственников есть возможность в любой день собраться и принять решение о направлении этих средств.

А то по логике многих получается, что уполномоченное лицо не только должно стараться заработать лишние деньги на содержание общего имущества, но еще и раздавать их собственникам? Это был бы слишком большой коммунизм.

– Может ли собственник квартиры, жилым домом которого управляет ТС, отказаться выплачивать денежные средства на детскую площадку, если у него нет детей?

Е.К.: Если на общем собрании принято такое решение, то он обязан платить.

Г.К.: Однако если у кого-то есть инициатива построить площадку на землях общего пользования, то в этом случае собственник может только добровольно участвовать в финансировании.

– Если собственники хотят ввести тихий час в будние дни и разрешить проведение ремонтных работ в выходные?

Е.К.: Устав товарищества собственников не может противоречить действующему законодательству, а в Беларуси действуют Правила пользования жилыми помещениями многоквартирного жилого дома, в которых все эти нюансы оговорены.

Нужно просто уметь идти навстречу друг другу. Ведь можно понять, что у соседа юбилей.

Но тем не менее встречаются случаи, когда люди ходят и прислушиваются, чуть ли шумы не записывают, потому что испытывают личную неприязнь к соседу.

Г.К.: Конечно, внести в Устав подобные изменения они в принципе могут, сам механизм позволяет это сделать, но он попросту не будет работать. То есть привлечь к ответственности за нарушение Устава человека будет нельзя. Должны быть внутренние договоренности между собственниками.

В.У.: Мне жильцы часто жалуются, что детям днем не дают поспать. И я сам иду в квартиру, где делается ремонт, и, как правило, рабочие соглашаются сделать перерыв на определенное время. Нужно уметь договариваться, своих собственников я прошу не конфликтовать между собой, а приходить ко мне с подобными вопросами.

Г.К.: Наши эстонские коллеги удивляются такому подходу и считают, что их дело управлять общим имуществом, а не разрешать конфликтные ситуации между собственниками.

– А какой наш белорусский председатель товарищества собственников – должен ли он где-то обучаться своей профессии?

В.У.: Управлять домом могут только люди со средним специальным или высшим техническим, юридическим и экономическим образованием, кроме этого нужно пройти обучение, и только потом кандидатуру председателя согласовывает местный орган власти.

Е.К.: На практике я все больше сталкиваюсь с тем, что большинство собственников хочет, чтобы это был человек, проживающий в этом же доме. Но он может быть неквалифицированным на данный момент, именно для таких случаев и предусмотрена специальная образовательная программа в 56 часов.

Г.К.: Это хорошее начало, но тот же белорусский хаус-мастер учится три года в колледже, а человек, который им руководит, обучается лишь 56 часов. Это не совсем правильно, и наша ассоциация уже давно выступает с предложением начать обучение управляющих в средних специальных учебных заведениях.

Изначально это образование должно быть бесплатным, и только потом каждые три-четыре года управленец должен проходить повышение квалификации и аттестацию. Иначе мы столкнемся с тем, что весь управленческий воз будут тянуть председатели, которые путем набивания шишек разбираются во всем самостоятельно.

Неплохим ходом будет и то, что сегодня уже есть идея создания реестра председателей ТС и организаций застройщиков, в который сможет попасть только тот человек, который отвечает требованиям и прошел аттестацию.

Я не скажу, что все сразу станет хорошо и прекрасно, но это новшество послужит серьезным барьером для случайных людей в этой сфере.

– То есть можно сказать, что все-таки главное в этой сфере – это грамотный управленец?

Е.К.: На мой взгляд, никто лучше, чем мы сами, о нашем доме позаботиться не может. В первую очередь мы должны сами этого захотеть, а не надеяться на какого-то специалиста. Товарищество, которое управляет имуществом моего дома, совершенно неуправляемое, но я сама хочу жить в уюте и комфорте.

Поэтому я призвала жильцов нашего подъезда благоустроить клумбы, установить камеры видеонаблюдения. И как только мы это сделали, соседние подъезды и дома начали брать с нас пример.

Тем не менее решать за всех я не могу, поэтому мы опять возвращаемся к тому, что должен быть грамотный управленец, который призовет людей делать все самостоятельно, а не надеяться на хаус-мастера или государство.

В.У.: Наш ЖСПК на данный момент работает с ЖЭУ, и мне, как управляющему, важно, чтобы там трудились грамотные специалисты, которые постоянно работают на одном участке и досконально знают дом. И все мы прекрасно понимаем, что нужно для того, чтобы таких профессионалов задержать. Именно достойная зарплата позволит наладить работу и разрешить вопрос с постоянной текучкой кадров в сфере ЖКХ.

Г.К.: Главное, чтобы люди объединились. Представьте себе, что «хороший» председатель уйдет, и что дальше? Если коллектив есть, то люди без труда смогут найти нового профессионала, а если нет, то попросту будут ждать, что государство придет и решит их проблему.

Даже де-юре главным органом управления в товариществе является общее собрание, то есть сами собственники, затем правление, а взваливать решение всех проблем на одного человека неправильно.

Ведь председатель правления, по сути, нанятый менеджер, который выполняет задачи по управлению общим имуществом членов товарищества.

Валерия КИСЛАЯ, портал коммунальной грамотности населения

Источник: https://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/february/27782/

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Совместное домовладение это

» Земельные споры » Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

7 858 просмотров

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений.

Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду.

Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев — это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

  • Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
  • Приватизация недвижимого имущества.
  • Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
  • Получение собственности в дар.
  • Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
  • Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
  2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.

2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

  • владения;
  • распоряжения;
  • эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения.

В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек.

Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

  • какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
  • доля продаваемого имущества;
  • цена;
  • ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А.

составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут. Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А.

выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества.

На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом.

Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить.

Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга.

Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей.

Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст.

210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Нередко даже у родственников возникают споры по поводу оплаты коммунальных платежей, если один из них проживает в доме постоянно, а другой зарегистрирован в другом месте, где и живет фактически.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2020 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества.

В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть).

Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dolevaya-sobstvennost-na-dom-i-zemlyu-prava-i-obyazannosti-sobstvennikov/

Что лучше: общая долевая или совместная собственность супругов на квартиру, в чем разница и налоговый вычет

Совместное домовладение это

Приобретая квартиру в браке, граждане часто задумываются, как же стоит оформить право собственности на недвижимость. Рассмотрим основные виды прав собственности, определим, чем они отличаются, каковы их преимущества и недостатки, как проходят юридические сделки с долевой и совместной собственностью.

Также в этой статье мы расскажем, как оформляется налоговый вычет на определенный вид имущества.

статьи:

Виды собственности супругов на квартиру

Право собственности у супругов на какой-либо объект недвижимости может быть нескольких видов. В зависимости от вида права, будет изменяться наименование собственности.

Перечислим, какой может быть собственность и права супругов на квартиру:

  1. Индивидуальное право. Возникает, когда имуществом владеет только один из супругов.
  2. Общая совместная собственность. Такое право может появиться, когда граждане уже находятся в браке и приобретают недвижимость без выдела долей.
  3. Долевая собственность.

    Может возникнуть при заключении брачного договора или при оформлении других договоров по приобретению имущества. Также общая долевая собственность может образоваться по решению суда (ст.244 ГК РФ).

Вид собственности напрямую влияет на права супругов и на возможности по распоряжению имуществом.

Вид собственности обозначается в выписке ЕГРН.

Ниже мы рассмотрим все особенности каждого вида права.

Чем отличается совместная собственность супругов на квартиру от общей долевой

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

Рассмотрим, какие виды отсюда вытекают:

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.

  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная.

Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

Плюсы общей совместной собственности:

  1. Совместное владение имуществом. Обязанность по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг будет лежать на их плечах.
  2. Совместное распоряжение имуществом. Если один из супругов пожелает продать, подарить или завещать квартиру, то второй супруг должен дать на это согласие. Без ведома мужа или жены нельзя будет совершить сделки с недвижимостью.

  3. Все имущество, которое будет нажито в браке, будет считаться по закону общим имуществом супругов. Это касается не только жилья, но и транспортных средств, ценных бумаг и др.
  4. Нет необходимости определять доли для каждого гражданина, чтобы оформить налоговый вычет.

  5. В случае с образовавшимися долгами, кредиторы не смогут взыскать через суд финансы и потребовать продажи общего имущества.

Недостатки общей совместной собственности:

  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

Плюсы долевой собственности:

  1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).

  2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
  3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.

  4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.

Отметим и недостатки долевой собственности:

  1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).

  2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
  3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении.

    Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

Подведем итоги в таблице.

Основные отличия общей совместной собственности от долевой

Критерии отличия

Общая совместная собственность

Общая долевая собственность

Определение долей

Нет

Есть

Право на оформление

Только супруги

Любой гражданин

Согласие на распоряжение собственностью

Не требуется.

Необходимо согласие всех владельцев.

Нюансы оформления

Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.

Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.

Подтверждение права собственности

Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.

Необходимо документальное подтверждение.

Что лучше для супругов: общая долевая собственность на квартиру, или совместная

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Продажа, дарение собственности

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Сдача в аренду квартиры супругов

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату – или комнаты.

Размен общего жилья

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

Раздел квартиры после развода

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

Налоговый вычет и виды собственности супругов на квартиру – нюансы

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. Взависимости от взноса каждогосупруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства.

В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры.

Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты.

Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет.

Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы – звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1393-obshhaya-dolevaya-ili-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.